設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 No.092「敷地計画」について
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「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.092「敷地計画」について

メールマガジンで過去に何度かご紹介させていただきましたが
もう一度、基本から復習をしてみませんか。

住まいづくりに欠かせないのが敷地です。まずは建築予定の敷地を取り巻く
状況を、さまざまな角度からチェックする必要があります。
そして、敷地の特性を生かして計画することが、よりよいすまいづくりの第一歩です。
まず権利、法規関係を確認をします。
最初にチェックしたいのは、土地の権利関係についてです。
市役所、や区役所に行って、土地台帳に記入されている地目
(宅地、畑、山林といった土地に定められた分類)や所有形態、抵当権設定の有無
、市道負担割合などを調べましょう。
ときには、実測図の面積と登記面積が一致しないことがありますから、建て替えの際も
確認をしておいたほうがよいでしょう。

法規関係とは、建築基準法等に定められている規制のことです。
どんなに気に入っている間取りでも、規制を守らなければ建てることは出来ません。
規制には、建物の面積、高さ、構造、仕上げ、道路との関係などさまざまなものがあり、
すべてを把握するのは困難です。
細かくは専門家に相談しながら計画を進めることとして、ここでは敷地に関する規制の
概要にしぼってその他の規制については後ほどふれていきたいと思います。

用途地域
これは、地域ごとにどのような用途の地区として考えて行くかを決めた都市計画上の
区分で、土地のほとんどは用途地域のいずれかに指定されています。
用途地域の説明は
http://www.2550.net/youto.htm
http://www.city.kawagoe.saitama.jp/toshikei/toshikei/youto3(youto).htm
http://www2u.biglobe.ne.jp/~katana/youtochiiki.htm
規制の内容は各地域ごとに異なりますが、住宅は、工場専用地域以外ならばどこに
でも建てることが出来ます。

建ぺい率、容積率
地域ごとに良い環境を維持していく為に設けられた、建物の面積を制限する規定です。
建ぺい率とは、敷地の面積に対する建物が建っている部分の面積の比率のことです。
したがって、柱で囲まれたガレージもこの中に含まれます。
これは、用途地域別に上限が定められており、商業、工業系の地域より住居系の地域
のほうがそこに住む人達にとって静かで健康的になるようにより多くの空地を取らなけ
ればならないようになっています。
容積率は、建物全体のボリュームを制限するもので、敷地面積に対する建物全体の
床面積の比率が各地域ごとに定められています。
これも住居系の地域のほうが規制が厳しく、前面道路の幅員などによって規制を
受けることもあります。
また、建ぺい率や建物の高さ制限などとの関係で、その上限までの建物を建てられ
るとは限りません。

接道の規制
敷地は、基本的に建築基準法で指定している道路に接していないと建物を建てること
はできません。これは、機能性と安全性を確保するためのもので、
接する幅は最低2mとなっています。
また、路地の奥に敷地がある場合は、路地の長さによって幅をひろく取らなければなら
ないことがあります。
これは地域によって異なりますが、一般に、路地の長さが10m以内であれば接する幅
は2m以上、それ以上長くなると、2.5m、3mと接道の幅を広げなければなりません。
3階建て住宅の場合も行政によって接道幅の制限を受けるので要注意です。

敷地の後退、隣地境界線からの距離の規定
敷地が接する道路の幅が4mに満たない場合は、
原則として、道路の中心線から2mのところまで敷地を後退させなければなりません。
つまり、本来の道路境界線より内側のラインが境界線とみなされるわけで、建物を
計画するときには、そこを基準に、一定の距離をおいて建物を配置しなければ
なりません。
また、幅6m以下の道路が角度120度以下で交わる角地の場合は、その角地を
2m斜めにすみ切りをしなければならず、その部分も敷地外と考えて計画する
必要があります。
隣地との関係は、第1種低層住居専用地域内の建物の外壁の一番外側を境界線
から1~1.5m以上はなすこととされています。
民法では隣地や道路との境は50cmはなすように定められています。
http://www.houko.com/00/01/M29/089A.HTM

民法第234条(境界線付近の建築制限)によると
「建物を築造するには境界線より50cm以上の距離を存することを要す。」とあります。
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