設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 No.235「不良債権化した建物」
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.235「不良債権化した建物」

「日本全体で1000兆円がパーになった、それをだれかに押しつけるというのが、
不良債権処理です。」
2002年10月、竹中金融経済財政担当大臣は不良債権処理加速策のスケジュール、
いわゆる「金融再生プログラムの工程表」を公表しました。
その目的は主要行の不良債権問題解決を通じた経済再生であり、
プログラムは、①資産査定の厳格化、②自己資本の充実、③ガバナンスの強化を主要な柱とし、平成16年度には主要行の不良債権比率を現状の半分程度に低下するとしました。
銀行は処理を急ぎその結果、
不良債権処理した土地や建物が平成17.18年に良く出てきました。

購入する際には付近相場よりも割安なのでお買得感もあります。
その一方で銀行は金融のプロであり、不動産のプロではありません。
銀行は建物の築年数や土地の路線価を判断材料にして融資をするので
土地や建物そのものの状態には案外、無頓着なものです。

例えば破産した商業ビルを差し押さえた銀行が取引のあるお客様に格安でビルを
譲る話を持ちかけました。
一等地でしかも破格値、築年数も決して古くないのでお買得感もあって購入を決めました。
店舗の用途変更をするには建物の状態を知らなくてはなりません。
図面など詳しい資料を銀行に求めたのですが、破産者も図面が無いと言い、
施工者にいたっては倒産してしまっていたので何一つ出てきませんでした。
バルブの頃の施工なので建物のグレードも高くそろそろ交換時期やメンテナンスが
必要なものも実は費用がかさむ仕様だったりします。
一例を書くと
外壁のタイルの再洗浄費用
アルミサッシュのパッキンの劣化による雨漏れの補修
ビル用エアコンの冷媒管の規格変更に伴う空調機全般の交換
塩害による鉄部の再塗装など。
また、既存建物には音響設備やソファー、テーブルなどの什器備品が十数セットあり
それらの解体、搬出がお金がかかりました。
エレベーターには定期的なメンテナンスが必要です。
メンテナンスをしていなかったようで出入り口で数センチ沈み、少々
肝を冷やします。
もし、建築の専門家が介在すれば事前にその情報がお客様の耳に入るので
それらをトータルで考えて購入することが出来たことでしょう。

幹線道路沿いの搭状建物なので多少、揺れが激しく思えてきたそうです。
耐震についての再チェックも図面も計算書の無ければチェックの方法がありません。


つづく。。
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