設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 No.162「マンション業界1」
FC2ブログ

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.162「マンション業界1」

昨年の都内の新築マンション販売件数は好調でした。
しかし、神奈川、埼玉など近郊は軒並み下落です。
これは都心の地価が下がったことによるマンション価格の下落と
購入者の欲求を満たすステータスシンボルとしてのタワー型マンション
が続々誕生していること。
何よりも生活利便性が格段に良いなどのことで都心回帰になっているのが
原因といえます。
特に湾岸サイドは都内販売件数の15%前後を占めていて大人気と
いえましょう。
まだ暫くはつづきそうです。

マンションの価格とはどのように決められるのでしょうか?
ディベロッパーと呼ばれる大手不動産会社が大規模な土地を仕入れ
そこにゼネコンと呼ばれる大手建設会社が建設をします。
マンションの価格は
土地取得費(35%)
近隣対策費(1.5%)
設計費  (8%)
建設費  (37%)
販売費  (8%)
利益   (10%)
が大枠です。
土地取得費とは用地の購入費用
近隣対策費とは周辺住民の電波障害対策費や日照問題への慰謝料などの費用
設計費とはマンションの図面作製一式と開発行為の申請業務一式、説明会など
建設費とはマンション本体工事の代金
販売費とは広告宣伝費、モデルルーム代、営業マンの人件費など
利益とは営業利益で営業外収支、特別収支、税金がひかれた金額が純利益に
なります。

実際はどのディベロッパーも計画するにあたって
「この土地にマンションを建てても事業収支が成り立つか?」という発想で検討
するので
まずは周辺のマンションのグレート、駅からの徒歩時間、販売価格を調査した
上で先ほどの費用を計算します。最終的に利益が取れる計画であれば進める
形となります。
ですので出来るだけ利益が取れるように土地一杯に建物を建てるのです。
マンション専門の設計事務所に於いては絶えずこの事業収支との戦いがあるのです。
タワーマンションであれば裕福層をターゲットした高層階に延床面積の大きい
ハイグレートな仕様にして、中層階は公園に下りて行きやすいニューファミリー
下層階は眺望があまりなくても良いワンルームや事務所という風に計画します。

ディベロッパーの利益が10%ということは100棟の内10棟が利益と考えるので
90棟売った残りが利益になります。土地代や建築代は銀行から借り入れて進めて
いるためその利息が莫大となってきます。
建設中にモデルルームを建てて何が何でも完売したいのはその訳があるのです。

バブルの頃は建築中に地価が高騰したりしてキャピタルゲイン(値上がり益)
が起きてものすごく利益が上がったことでしょう。

スポンサーサイト