設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 2007年01月
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No248「マンション改修のツボ 3」

今回もマンション改修のエキスパートである
日本建築家協会所属「ハル建築工房」の今井さんに伺った話を紹介いたします。

こんなマンションは手がかかる。
道路沿いのマンションを眺めていると上のほうが斜めに削られている光景を
目にしたことがありませんか?

建築基準法には道路斜線制限というものがあります。
道路にも陽の光や風を通し、歩行者もの良好な環境を作るために道路に面した建物の
高さを制限するのです。
マンションは事業として行います。
企業の採算ベースに乗せるため、出来るだけ敷地一杯に建て、上に伸ばします。
途中で道路斜線に当たるとその部分を削ってまでも部屋を造るので結果的に
上部が斜めに削られることになります。
この壁のことを斜壁(しゃかべ)といいます。

実はこの斜壁がクセモノで外壁と同じ素材で造られてものは必ず雨漏れを
起こすそうです。
もともと壁というのは屋根ほど防水性が高くありません。
だったら斜壁を屋根と同じ素材にすれば良いと思いますがそれではデザインが
損なわれる場合もあります。

外壁がタイル貼りの場合は悲劇です。
斜壁にタイルを貼ると外壁よりも日射が強いので
(太陽に直角に当たる)タイル割れなどの劣化も早いのです。
タイルは剥がれる、雨は漏る。
共有財産なので勿論、修繕費より捻出されます。
雨漏れを直すのには斜壁を屋根化するしかありません。

もともと道路斜線ぎりぎりなので屋根にしたことで厚みが増し
道路斜線をオーバーしてしまう場合もあるそうです。

修繕と道路斜線、どちらに舵を取るかが悩みどころだといいます。
因みに道路斜線オーバーの物件は外資系ファンドは買い取りません。
違反建築はその時点で資産価値ゼロとみなすからです。

購入者も見極めが重要ですね。

つづく
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No247「マンション改修のツボ 2」

今回もマンション改修のエキスパートである
日本建築家協会所属「ハル建築工房」の今井さんに伺った話を紹介いたします。

マンションは築10年くらいから1回/10年の大規模改修をするのが
理想的である。
耐用年数ごとのメンテナンス部位を紹介します。

4~6年
薄い塗膜などで保護している部分。風雨、日射により劣化が早い部分。
例)鉄部塗装(手摺、防火扉、配管)

5~10年
日々動作している機械類でまめな修繕が必要なもの。故障しやすい部分。
例)ポンプ、給水メーター、避難誘導等バッテリー・機械式駐車場の安全装置の取替え

12~15年
大規模修繕と合わせて、または分けて行われる工事。
例)屋上防水工事

15~20年
設備配管類でサビや腐食がおきやすい材質、環境にある部分。
例)屋外ガス管や配水管、給水管の取替え。

15~25年
耐久性に限界のある機器類。
例)受水槽、給水ポンプの取替え・消防設備の修繕、エレベータの機器、内装の修繕。

20~25年
耐久性に限界のある機器類
例)機械式駐車場の取替え

20~30年
長年使用するうちに支障がおき始めるもの。
例)玄関ドア、サッシュの金物部分の取替え

24~32年
例)エレベータ本体の取替えなど

30~40年
長年の使用に耐え、修繕等も困難なもの、デザインや性能が劣り取替えを希望するもの。
例)玄関ドアやサッシュ本体の取替え、鉄骨階段の取替え

10年おきの大規模修繕のタイミングをみながら上記の取替えをするので
その見極めが難しい。
マンション管理士や建築士のアドバイスを聞くことが肝要であろう。

つづく

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No246「マンション改修のツボ 1」

マンション改修のエキスパートである
日本建築家協会所属「ハル建築工房」の今井さんに伺った話を紹介いたします。

興味深かった話がエレベータの改修でした。

築25年前後の共同住宅ではそろそろエレベータの交換時期、
完全に交換するには一台1ヶ月以上かかるといいます。
エレベータが複数台ある共同住宅なら1台ずつ改修してゆけば日常の生活には
支障をきたしませんが一台しかないエレベータとなると改修時には階段だけの
上り下りになってしまいます。
エレベータの便利さを痛感する瞬間です。

10階建て以上なんてぞっとしますね。
今井さん達は考えたそうです。
そして若くて健康的な学生アルバイト君を一人雇いました。
エントランスホールに椅子を置き、アルバイト君が座っています。
買い物袋を持って上層階迄行かなければならない住人が帰ってきたところで
このアルバイト君が荷物を持って一緒に上がってくれるのだそうです。
これは良いアイデア。

しかし、一人暮らしの高齢者ではさすがに階段の上り下りは不可能。
その際は積立金の中から捻出してウイークリーマンションへ一時的に非難して
頂いたそうです。

完全撤去までしなくても「敷居」「三方枠(出入口)」「レール」は残して
カゴを交換する方法もあります。
この方法ですと工期もぐっと圧縮出来るし金額も抑え目。
最近では各社この方法に力を入れているようです。

最新型のエレベータは機械設備や制御盤がとてもコンパクト。
今ままで使っていた機械室が不要になってしまったので共有の倉庫として
活用できるそうです。

最新型のエレベータは防犯機能も充実。
エレベータ内の様子がわかるように
各階入口上部にモニターを取り付け住民自ら監視します。
ペット時代の世の中、エレベータ内にも動物が乗ります。
外からでも中に動物がいるか否か判るように回数表示の近くに
犬のマークを設けているときにはランプが表示されます。

そのうち「お酒」のマークなんて出来るのでしょうか?

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