設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 2006年06月
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.235「不良債権化した建物」

「日本全体で1000兆円がパーになった、それをだれかに押しつけるというのが、
不良債権処理です。」
2002年10月、竹中金融経済財政担当大臣は不良債権処理加速策のスケジュール、
いわゆる「金融再生プログラムの工程表」を公表しました。
その目的は主要行の不良債権問題解決を通じた経済再生であり、
プログラムは、①資産査定の厳格化、②自己資本の充実、③ガバナンスの強化を主要な柱とし、平成16年度には主要行の不良債権比率を現状の半分程度に低下するとしました。
銀行は処理を急ぎその結果、
不良債権処理した土地や建物が平成17.18年に良く出てきました。

購入する際には付近相場よりも割安なのでお買得感もあります。
その一方で銀行は金融のプロであり、不動産のプロではありません。
銀行は建物の築年数や土地の路線価を判断材料にして融資をするので
土地や建物そのものの状態には案外、無頓着なものです。

例えば破産した商業ビルを差し押さえた銀行が取引のあるお客様に格安でビルを
譲る話を持ちかけました。
一等地でしかも破格値、築年数も決して古くないのでお買得感もあって購入を決めました。
店舗の用途変更をするには建物の状態を知らなくてはなりません。
図面など詳しい資料を銀行に求めたのですが、破産者も図面が無いと言い、
施工者にいたっては倒産してしまっていたので何一つ出てきませんでした。
バルブの頃の施工なので建物のグレードも高くそろそろ交換時期やメンテナンスが
必要なものも実は費用がかさむ仕様だったりします。
一例を書くと
外壁のタイルの再洗浄費用
アルミサッシュのパッキンの劣化による雨漏れの補修
ビル用エアコンの冷媒管の規格変更に伴う空調機全般の交換
塩害による鉄部の再塗装など。
また、既存建物には音響設備やソファー、テーブルなどの什器備品が十数セットあり
それらの解体、搬出がお金がかかりました。
エレベーターには定期的なメンテナンスが必要です。
メンテナンスをしていなかったようで出入り口で数センチ沈み、少々
肝を冷やします。
もし、建築の専門家が介在すれば事前にその情報がお客様の耳に入るので
それらをトータルで考えて購入することが出来たことでしょう。

幹線道路沿いの搭状建物なので多少、揺れが激しく思えてきたそうです。
耐震についての再チェックも図面も計算書の無ければチェックの方法がありません。


つづく。。
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No.234「階段事故」

家庭内での事故の半数以上が階段で起きていることを
ご存知でしょうか?
夜、トイレなどで階段を下りた際に薄暗くて足を踏み外してしまった。
階段を下りた際にスリッパでパジャマの裾を踏んで滑ってしまったなど。

先日、生命保険会社の方から伺った話では
階段での事故は上から踏み外して落ちた場合と
下から2.3段目のところで踏み外した場合とでは
後者の方が重症になるケースが多いということでした。

乱暴な言い方をすると
上から転がって落ちる場合は打撲程度で済むのが多いが、
「あと少しで階段が終わる」といった安堵感が心のスキを生んで
下から2.3段目でズルッと滑り、背骨が階段の角に直撃して
脊椎を損傷しまうというのです。

これらのことを絶えず思い出して階段を利用することを心がけましょう。
意識以外に出来ることは次の通りです。

1 段差(角)には色を塗ったり、蛍光テープを貼ってみましょう。

2 新築であれば足元灯をつけましょう。既存であれば階段室自体の照明を
明るくしましょう。

3 スリッパでの昇降は要注意です。

4 先端に市販の滑り止めを取り付けるのはそこだけグリップ力が増して
つまづいてしまったと言う声もあるのでよく検討してからにしましょう。

5 階段は下りが要注意です。下りの時に利き腕に手摺が来るように
すると万が一の時、踏ん張りが効きます。

6 スペースが許されるのであれば
足の乗る部分の「踏み面」は260mm~320mm
段差の「蹴上げ」は150mm~180mmが理想です。

今では押入れ半分程度の家庭用エレベータが普及してますので
それらを利用してみても良いかもしれません。

No.233「刑事ドラマを見る 」

「テキサス!ヤオイチョウイッチョウメ、ウメタケソウ
ヨンマルゴゴウシツノ○○タクへイッテコイ」
「ハイ!ヤマサン!」
とテキサスは刑事部屋(デカベヤ)を飛び出した。

この場合、刑事部屋を飛び出したが廊下も階段も走っているのか?
いつも彼はそんなに熱いのか?
エレベータの中ではどうなのか?
その場駆け足をしているのか?
その場合、途中から乗ってきた婦警さんのリアクションはどうなのか?
そんな勢いでは署を出た所で出会い頭の事故に逢わないのか?
走ってばかりでは汗が吹き出てしょうがないのではないのか?
と、疑問ばかりが私の脳内を突っ走る

つまり私のテキサスに贈る助言はこうだ。
滑り易い館内の廊下をグリップ良く走る為には福助の足袋が必要である。
出会い頭の交通事故に備えてヘルメットが必要だろう。
その場合、警察官という職業柄「安全第一」の文字を入れることも忘れてはいけない。
走ってばかりだから汗をぬぐう手ぬぐいが必要だ。
直ぐにぬぐえるように頭とヘルメットの間に挟んでおこう。
替えのランニングシャツと変装用の靴墨を入れるリュックサックを背中に背負えば完成だ。
テキサスよ、土木作業員の姿こそ君にぴったりのコスチュームなのだ!!

こんな裸の大将のような格好で走り続けて
やっと着いたヤオイチョウイッチョウメ、ウメタケソウ。

テキサス曰く
「○○さん~」
「・・・・・・・」
「○○さん居ますか」
「・・・・・・・」
「○○居るのか!」
「・・・・・・・」
「いるのは判っているんだー!」
「・・・・・・・」

「よーーーし!」
と言わんばかりに一度下がって玄関ドアに体当たり。
鍵が壊れ、中に踏み込み万事メデタシ。

これは刑事ドラマでの話し。
日本の玄関ドアは外開き。
ドアが外と中で行ったり来たりしない様に
室内側に戸当りといったストッパーの役目をした
棒が左右と上部の三方にあり、万が一鍵が壊れても
玄関側に開きはしても室内側には開かないのです。
百歩譲って室内側に開くとすればドアそのものが
破壊されて人型にドアが突き破られるアニメのような
結末になるはずです。

内開きだと体当たりに弱いですが
外開きだと鍵の施錠状態が判ってしまうので防犯には
マイナスになってしまいジレンマです。

もっとも操作は必ず2人体制で行くものなので
一人で刑事部屋を飛び出したテキサス君はNGでした。