設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 2004年09月
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.190「土地で見てなかなか気が付かないところ 3 」

最近の分譲地にはほとんど無くなったと思いますが
昔の物件には多かったみたいです。
中古住宅を購入して建替えをするときなどに気が付くことがあります。
給排水管のことです。
自分の敷地内にお隣さん、その先のお隣さんの給水管や配水管が埋設
している時があるのです。
ライフラインな為に簡単に「移動してください」とは言えず、
管が建替え時に支障をきたすならば地主側で移設しなければならないこと
すら発生します。
管が古いと壊れて漏れたりする場合もあるので管の上に家が建つように
計画するのはやめましょう。

中古物件ついでに地下車庫が付いている場合、
「地下車庫が使えるのでラッキー」と思ってはいけません。
地下車庫も立派な建築物なので構造計算をして建築確認申請を取らなければ
なりません。
図面通り作り、検査を受けて検査済証を発行された上で始めてその上に
家を建てることが出来るのです。
地下車庫付き中古住宅を購入の際にこの検査済証があるのならば大丈夫かも
しれませんが20~30年も前では恐らくないので新たに壊して
作り変える必要があります。
解体費用、あらたに作る費用だけで300~500万円位かかってしまうかも
知れません。


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NO.189「土地で見てなかなか気が付かないところ 2 」

丘や高台に家を検討中の場合は水圧にも気をつけましょう。
水道水はたいがい高いところに大型の貯水槽を設けて配水を行って
おります。
ここからの落下速度が直接水圧と関係するので標高が近かったりすると
水圧が極端に弱くなる為に2階まで供給出来なくなります。
水圧を上げる為には加圧ポンプユニットという、タンクとポンプが一体と
なったものを家の外部に取り付けなければなりません。
予算も数十万かかりますし、タンクが200~500リットルもあり、場所も取るし
美観もあまり芳しくないのでデザイン性の高い建物では当所から置場を考えて
計画しなければなりません。

敷地内上空に電線が通っている場合は計画建物に引っかかる場合があります。
事前に電力会社に移設の手続きをすれば計画により電線の移動をしてくれます。
但し、申請期間、工事期間がとても長いので建物の建築時期に支障をきたします。
土地購入時には頭に入れておくと無駄なく動けることでしょう。

開発分譲中に土地を購入したときにはまだ電柱が立っていないことがあります。
完成したら「自分の敷地に電柱が!!」しかも倒れないように支線が(斜めの
黄色のカバーをした線)張ってあって車が止めれないこともあるので
不動産屋さんによく聞きましょう。


No.188「土地で見てなかなか気が付かないところ 1 」

「土地から一緒に見ていただきたい」とのご要望をお客様から
いただきます。
そのような時は一緒に現地に赴き、
金額以上(カタログスペック)の価値があるかどうかを設計者から見た
目でご提案をさせていただいております。
実際に土地を拝見させていただいた際にお客様がお気付きになられなかった
点を紹介いたします。

土地の面積の割にはお手ごろ価格のご存知「旗竿状敷地」
旗部分が実際に家が建てられる程の大きさの敷地
竿部分が道路からの導入部分になり、こちらに車を縦に数台置けます。
竿部分の巾が広ければ問題は無いのですが
2m~2.5m位と狭い場合何かと大変です。
2.5m巾でさえも5ナンバーサイズの車を片側一杯寄せて、空いた部分を
自転車がようやく通れるといった具合です。
車の上に屋根を付けるとなると柱が必要となり更に通行を妨げてしまいます。
3ナンバーサイズではドアを開けることさえも注意が必要です。

家庭で使う熱源が都市ガスではなくプロパンガスの場合、先の通路をすり抜けて
ガス屋さんがボンベを交換するのでうっかり車を傷つけてしまうかも知れません。
家族不在の場合もありえるので立証も難しくなりそうです。

また、電気の引き込みが道路からの場合、竿部分が長いと線が垂れてしまうので
途中に支柱を立てる必要があります。

意外に知られていませんが排水にも気を使います。
一般には道路下に公共下水管が入っているのでご家庭の排水は家の配水管が
敷地内を通って本管に接続されます。
水は高いところから低いところへ流れるので排水勾配は最低でも1/100程度
を取らないといけません。
つまり本管までの距離が長いとこの勾配が取りきれないことが起きてしまうの
です。
公共下水本管はこれらを見越して深くしてありますが
雨水排水は道路の側溝に流すことが多く、側溝ですと浅い為、よく気をつけない
とポンプでくみ上げなくてはならない必要が出てきます。
公共下水ではなく、浄化槽の場合も同様です。

No.187「土地で気になる噂 2 」

前回の続きです。

都心では無いと思われますが郊外の物件にはまだ多いみたいです。
少し山に入り込んだ沢沿いの分譲地です。
V字型の沢を河川工事をして縁をコンクリートで直壁にします。
元々傾斜地だった部分が新たに宅地として利用出来る様になる為、
そこを売り出します。
良心的な業者であれば問題は無いのですが土木建築を一緒に手がけられて
いる業者の場合、他の現場で出た残土を利用して斜面を埋めていることが
多いようです。
現在は現場で出た残土の置場に困っており、相対的に残土搬出費が結構な
金額になってしまいます。
上記のように計画すれば一石二鳥で宜しいのですが土の質が少々心配です。
関東ローム層のような赤土の場合、草木を育てるには良質の土なのですが
粘性が強く、水はけが悪いので湿気が取れにくいことがあります。
地耐力もそれ程強くないので造成から暫く土を落ち着かせる必要があります。
もっとも危険なのは斜面地に元々生えていた大木を伐採しないでそのまま
埋めてしまった場合です。
伐採をしても根を抜かなかった場合も同様です。
何年もした後、木が腐り、突然地盤沈下を起こすことがあります。
地場に詳しい設計者に相談するのも良いかも知れません。

植木屋さんから聞いた話です。
現在の解体業者は登録を受けて解体現場ごとにマニフェストを
作製し役所に届けた上で行うので環境には配慮しているのですが
20~30年も前では建設機械を持っている会社であれば何処でも
行っていたようです。
そのような中、ある会社が工場の解体を請け負った際に大型の工作機械などを
丸ごと地面に埋めてしまったそうです。
そういえば私が子供の頃、化学工場の産業廃棄物置場だったところがその後
上に土が被されて分譲地となり、家が沢山建っていたのを見た事がありました。
どうやらその業者だけが特別ではなく、頻繁に行われていたように思えます。

工場跡地は一応、調べたほうが良いかも知れません。
勿論、良心的なディベロッパーでは土質調査を行った上で販売するし
大規模店舗開発の際にも調査報告書を提出するのが土地売買の一般的な
方向にもなってきているので基本的にはあまり心配することは無いとおもいます。

No.186「土地で気になる噂 1 」

私も家を建てる際には土地を購入することから始めました。
土地探しに三年ぐらい掛かりましたが、あれこれ勉強したので
満足した場所を見つけることが出来ました。

良い土地を探すのには専門の知識が多少必要なのですが長い間人生を共にする
パートナーなので「縁」というものも多少あるかもしれません。
人によりそれが風水であり、霊感であったりするときもありますが
新しい場所で気持ちよくスタートするためにも
一般の人が「これはちょっと考えるな」と購入を思いとどまりそうな
話を紹介いたします。

お客様から伺った話です。
気に入った開発分譲地があって話を進めていたのだが
辺りの相場よりも値ごろ感があったとのことでした。
昨今の地価下落もあったのだと思ったのですがどうしても気になって
一応以前の用途を調べたとのことです。
その結果、以前は食肉加工場があった場所で
牛のとさつをしていたとのことでした。
哺乳類だけにその物件は見送ったそうです。

住宅の営業マンが不動産屋さんから聞いた話です。
雨上がりの天気の良い午前中、
水蒸気と共に悪臭を放つ現場があったそうです。
それも同じ条件であれば毎回。
見た目は先と同じ様な開発分譲地。
よく聞けば以前、そこには鶏舎があったとのことでした。
このような場合は一回土を入れ替えてから販売するそうですが
鶏舎で排出される汚物の場合は量も多く、地中深くまで浸透してしまうので
中々取れないとのことです。
不動産屋さんもこのような物件は敬遠しがちだそうです。

親戚が眼下に海を見下ろせる建売住宅を買った時の話です。
建築中にも何度か足を運び、住宅でありながらリゾート気分の味わえる家を
見ながら人生で至福のひと時を過ごしておりました。
建物も第三者の設計者がチェックをして問題もありませんでした。
完成をして引越しも終わり、日常の生活を始めました。
そんなある日、お昼寝をしていたときにふと物音で目が覚めたそうです。
なんと部屋の中に猿が。。
慌てて追い払ったそうですが今度は少し離れたところから
集団で威嚇しながら来たそうです。
それからは猿対策です。
窓を少しでも開けていれば上手に進入しますし、網戸も当然、開けてくるとの
ことでした。
リゾート物件にはこのようなことも頭に入れなければなりません。