設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 2004年03月
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.165「職人さんの一日」

家を1軒造るのには様々な業種の職人さんが参加します。
足場屋、レッカー屋、鳶さん、大工さん、材木屋、塗装屋、サッシ屋、
建具屋、家具屋、水道屋、電気屋、サイディング屋、防水屋、屋根屋、
建材屋、畳屋、タイル屋、クロス屋など

鳶さんは基礎工事を受け持ち、上棟終わると仕事は終わります。
足場屋さんは基礎が終わったタイミングで足場を掛けます。
竣工間際に外すまで出番はありません。
大工さんが一番現場にいる期間が長く、2ヶ月以上になります。
なので現場は大工さん中心に回ってゆきます。
電気屋さん、水道屋さんはこの大工さんの工事の進捗状況によって
その都度スポット的に来ては工事を進めます。
ですのでこのタイミングが読める能力が要求される職種です。

大工さんの工事が終われば仕上げを一気に進めます。
クロス屋、タイル屋、建具屋、塗装屋さんなどが同時期に現場に
入ることになるので賑やかです。
塗装が先か、クロスが先か現場により判断が違うなどのこともあり、
職人さんと現場監督のコミュニュケーションが悪いと工期が伸びたり、
職人さんも他の現場と掛け持ちでスケジュールを組んでいるので
俗に「職人があそんでしまう」といったことになってしまいます。
チームワークが要求されそうな職種です。

建具や家具、洗面化粧台など傷つきやすいものはこの後に取り付け
取り付け後、クリーニング屋さんが建物清掃をして綺麗になったところで
畳屋さんが畳を敷き込みます。

見た目はここでおしまいですが
ガス屋さんが器具の試運転などの点検をします。
水道屋さんが配管漏れが無いかチェックします。

因みに工事中の休憩は
午前10時と午後3時です。
大工さんが「いっぷくしよう!」と音頭をとり
暖かい場所でお茶やコーヒーで休憩を取ります。
このタイミングで施主が差し入れをすれば効果抜群でしょう?

たくさんの人の協力で出来た家
決して建築家だけの作品ではありません。
こうした皆さんの汗で造られているのです。
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No.164「ナイトライト」

夜の照明の上手な使い方の紹介をします。
トイレに起きた時などは床に戻りすぐに眠りにつきたいものです。
トイレの照明が明るすぎて目が醒めてしまったことはありませんか。

そのようなときにはトイレの照明をライトコントローラー付にしましょう。
ボリュームを絞っておくとナツメ球程度のぼんやり灯りになるので
効果的です。
トイレの上部にコンセントを設けておき、市販の赤外線で感知すると
ナツメ球が設定時間内に点灯するセンサー照明を購入しそちらに
取り付けます。
スイッチすら押すことも無く、ぼんやりとできます。

留守がちであれば防犯のために夜になると自動点灯するセンサー付
照明を洗面所や寝室に設置するのも効果的です。
消費電力が気になるのであれば先のナツメ球タイプにしたり電球の
ワット数を変えてみてください。

防犯効果ではDIYセンターでも気軽に買えるセンサーライトが
あります。
真中にセンサーが付、サイドに150Wのビーム球が1つづつ付いたあれです。

建物の視角や車庫、物置の入口などに付けるのが効果的です。
玄関先につけるのもよいのですが突然付くのでお客様を迎えるという意味では
少々無作法になりかねません。
そんなときにはモード切替型の人感センサーをつけましょう。
このセンサーは夜を感知すると電球の持つ照度の20%で照らし出します。
(ぼんやりと辺りを照らす感じです)
そして夜間訪問者を感知するとそこで100%で照らすのです。
訪問者は驚くことなくあたかも玄関内で家人がスイッチをつけたかのように
思うのです。
これはおすすめです。

No.163「マンション業界2」

新築マンションとともに活気帯びるのが中古マンション市場。
築20年頃の建物が手頃な価格になってきていることや
新築マンションより値ごろ感があること、
駅から近い物件が多いことで
投資目的、老後の年金代わりに、子供の勉強部屋として購入される
ようです。

中古マンション専門の不動産屋さんは相変わらずの活気だそうです。
投資目的の場合は延床面積20㎡前後のワンルームを500~1000万円
で購入して年5~10%の利益を生ませています。
借主の管理や空室時のことを考えるとリスクも多いようですが。。

住居として住む場合は3DK位からのスタートでしょうか?
築年数も25年を過ぎてくると値ごろ感が出てきます。
安く買ってリフォームをし、都心をスマートに使いこなしてみるのも
楽しそうです。
最近では全面的にリフォームしてしまうことを「リノベーション」と
よんでいます。

リノベーション
「再生」「刷新」などの意味で、住宅のリノベーションの
場合は、既存建物の設備を一新することにより、新たな価値を持たせること。

以前、このメルマガでも紹介しましたが
1981年6月より(昭和56年)建物の構造基準を厳しくして
大地震時にも耐えうる設計になりました。
それ以前の建物に少々問題があるので今後、行政で法文化して強制的に修繕
される動きが出てきそうなのです。

新耐震工法とは
1981年6月施行。(昭和56年)
これ以後の建築確認は新耐震基準によらねばならないとしている。
現実にはだいたい1982年以降の完成の物件が該当する。
具体的にはコンクリートの柱に入れて補強する鉄筋の間隔をさらに短くする事
を規程するなどして、
最低限建物の「骨組み」そのものの崩壊を防ぎ人命を守る考え方がベースと
なっている。建物の階層間の バランスを考慮しながら垂直・水平両方向の揺れ
への耐震性を高めるようになっており、
阪神の震災でもこれ以後のマンションの被害は少なかった。

そうすると新たなるコストが発生するので時代を読みながら、また、専門家の
意見を聞きながら検討される必要がありそうです。

No.162「マンション業界1」

昨年の都内の新築マンション販売件数は好調でした。
しかし、神奈川、埼玉など近郊は軒並み下落です。
これは都心の地価が下がったことによるマンション価格の下落と
購入者の欲求を満たすステータスシンボルとしてのタワー型マンション
が続々誕生していること。
何よりも生活利便性が格段に良いなどのことで都心回帰になっているのが
原因といえます。
特に湾岸サイドは都内販売件数の15%前後を占めていて大人気と
いえましょう。
まだ暫くはつづきそうです。

マンションの価格とはどのように決められるのでしょうか?
ディベロッパーと呼ばれる大手不動産会社が大規模な土地を仕入れ
そこにゼネコンと呼ばれる大手建設会社が建設をします。
マンションの価格は
土地取得費(35%)
近隣対策費(1.5%)
設計費  (8%)
建設費  (37%)
販売費  (8%)
利益   (10%)
が大枠です。
土地取得費とは用地の購入費用
近隣対策費とは周辺住民の電波障害対策費や日照問題への慰謝料などの費用
設計費とはマンションの図面作製一式と開発行為の申請業務一式、説明会など
建設費とはマンション本体工事の代金
販売費とは広告宣伝費、モデルルーム代、営業マンの人件費など
利益とは営業利益で営業外収支、特別収支、税金がひかれた金額が純利益に
なります。

実際はどのディベロッパーも計画するにあたって
「この土地にマンションを建てても事業収支が成り立つか?」という発想で検討
するので
まずは周辺のマンションのグレート、駅からの徒歩時間、販売価格を調査した
上で先ほどの費用を計算します。最終的に利益が取れる計画であれば進める
形となります。
ですので出来るだけ利益が取れるように土地一杯に建物を建てるのです。
マンション専門の設計事務所に於いては絶えずこの事業収支との戦いがあるのです。
タワーマンションであれば裕福層をターゲットした高層階に延床面積の大きい
ハイグレートな仕様にして、中層階は公園に下りて行きやすいニューファミリー
下層階は眺望があまりなくても良いワンルームや事務所という風に計画します。

ディベロッパーの利益が10%ということは100棟の内10棟が利益と考えるので
90棟売った残りが利益になります。土地代や建築代は銀行から借り入れて進めて
いるためその利息が莫大となってきます。
建設中にモデルルームを建てて何が何でも完売したいのはその訳があるのです。

バブルの頃は建築中に地価が高騰したりしてキャピタルゲイン(値上がり益)
が起きてものすごく利益が上がったことでしょう。

No.161「業界のはなし2」

「リフォーム業界」
入口は大きく3つあります。
1.大手の専門リフォーム会社
2.小さなリフォーム会社
3.建築家に依頼?

リフォーム業界はまさに戦国時代といえましょう。
建築業界で今最も活気があるのではないでしょうか。

大手のリフォーム会社とは
CMを流したり、番組提供が出来るほどの会社でしょうか
また、大手のハウスメーカーが打ち出している
「そっくりさん」シリーズも含まれます。
ハウスメーカーのビジネスモデルを取り入れて
出来るだけシステム化を目指してリフォームを提供しています。
大手だけに広告費、人件費がかかるので割高かもしれません。
ただ、リフォームは知識により施工不良が目立つこともあるので
安かろう悪かろうの場合がまだある世界です。
そうした意味で保険と考えれば安いかもしれません。

小さなリフォーム会社は
内装屋、家具屋、建具屋さんがリフォームは手軽に仕事が取れて建物構造をいじ
ることも少ないので丸ごと受けることもあり、そのままリフォーム会社に
変化されているところも多く見受けられます。
地元の工務店、小規模な建設会社もリフォーム部門を独立させて会社を
運営しています。
また市場規模が大きいことや未成熟な業態なこともあり
母体が安定している企業などは余剰金を使って異業種からの参入もあります。
いくら施工が簡単だといっても専門知識がないとクレームになることも多いので
お願いする場合は施工スタッフの確認をされた上で検討されることが賢明です。

昨今、求人のチラシを見るとリフォーム会社の営業募集が高収入をうたって
いるのが目につきます。
リフォーム会社の場合は利益率が大きいのですが仕事がなければ始まりません。
営業力が一番でなので歩合制にして社員にやる気をそそらせます。
歩合は月ごとに成績が違うので求人チラシの高収入は「月いくら可能」と
書いてあるのです。
営業マンが多いリフォーム会社も確かな目で検討されてください。

新築に比べて簡単に施工できる上に法整備が整っていないこともあり、
まだまだ施工不良が多いことも否めません。
ですのでお客様には「これは適正な施工なのか、悪い施工なのか」の
判断がつきにくいことが多いでしょう。
中立の立場にある設計士や建築家に相談するのも手かも知れません。