設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 2003年04月
FC2ブログ

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.120「仮住まいの裏ワザ」

建替えの場合、敷地に余裕がある以外は一時的に家族の方は建築中は
仮住まいの為にアパートやマンションに数ヶ月住むこととなります。

ちょっとした裏ワザを紹介します。

仮住まいの候補は家具の移動が往復あるのでやはり1階部分を
選択するのが楽でしょう。
しかも玄関よりも居間や洋室側にはき出し窓から搬入するのが楽なので
そちら側からもアクセスできると良いでしょう。

15階建て600世帯の入るマンションの引越しを手伝いましたがそれはもう
大変でした。手伝ったお宅は8階ですが3台しかないエレベーターの
取り合いでした。
プロの引越しやさんと火花を散らしながらの2日間でした。
これではビール1.2杯では割に合いません。

そこで教訓です。
古い家具、いらない家具、新しい家にそぐわない家具
捨てましょう!
フリーマーケットをしましょう!

古い家具は既存建物の解体の時、一緒にそのまま残せば持っていってくれます。
常識の範囲の料であれば解体料金のなかでやってくれます。
多少のオーバーでも少し追加で済みます。

仮住まいを不動産屋さんで探すときのテクニックです。
そこにず~っと住むような口調で交渉するのです。
半年くらいでは貸してくれない場合があるからです。
契約してしまえば1ヶ月前に解約できるので。。。

電話番号も変わってしまうのでなるべく近いところが良いですね。

スポンサーサイト



No.119「借地に家を建てたい!」

土地を買って建物を建てて。。。と考えると経費を入れれば4000万円を
越えてしまいます。
その殆どをローンで賄うともなると気が重くなることもしばしばあります。
35年ローンなど組んだら最後、70歳まで払い続けることも。。

それならば
この際、親、親戚、血縁、兄弟、
甘えられる協力者があれば積極的に甘えてしまおう!
と思う選択肢もあってはよいのではと考えます。

土地について借りることが出来るならば資金は建物だけに使うことが出来ます。
自己資金、つまり貯蓄のみで建てるのならば問題は無いのですが
建築費も銀行から借りる場合となってくると
少々、クリアしてゆかなければいけない問題もあります。

その1
銀行はご存知のように担保がないとまとまったお金を貸してくれることはありません。
車などは無担保ですが、金額が少なく、返済期間も短く、金利も高いので可能なのです。
建物は償却期間があり、期限が切れると価値がゼロになります。
リースと一緒の考えですね。
なので万が一、ローンが払いきれなくなった場合、銀行はその人に代わって家を処分
するのですが、新築時に比べずっと査定額がさがってしまうのです。
このようなことから建物を2000万円で建てたくてもその半分ぐらいしか銀行では融資
してくれないようです。
これでも良いほうで基本的には貸してくれないようになっているらしいのです。
詳しくはそれぞれの銀行窓口で聞いてください。

そのようなことで建物の建築費を満額借りる為には銀行は土地に
担保設定を求めてきます。
血縁から土地を賃借権で借りる場合はこのところをよく先方にお話をしておくのが
賢明だとおもいます。

一般定期借地権といったビジネスでおこなうものとは別です。
一般定期借地権扱いにすればいいのではないか?と考えますが
血縁が事業主とわかった時点でダメだということです。

No.118「一番いいローン会社は?」

今日現在(2003.4.16)、私が考えるトータルで一番良いローン会社は
ずばり「中央労働金庫」です。
http://chuo.rokin.com/

しかも3年固定金利です。
金利が安いことと3年後に時勢を鑑みて組みなおすことも可能だからです。

中央労金のお得な訳は
火災保険料が無料
団体生命保険も無料
ローン手数料も無料

サラリーマンの方であれば会社の共済会が「中央労働金庫」を採用
しれいるのであれば

更に
給料振込み
100万円以上の定期預金
公共料金自動引き落し
財形貯蓄
以上の4つのうち2つを中央労金で行っていれば更に0.4%下がります。
(労金によって多少変わるので詳しくは最寄の労金にお問合せください)

反面
融資の実行は最短でも上棟後となります。
その時点で借入れの8割までが出ます。
他の銀行のように事前に審査は無いので
建築確認許可書、施工契約書(15000円印紙付)その他の書類を
集めてからの審査となります。
つまり、本当に建てる条件が揃わないと審査をしてくれないために
万が一、審査が不調に終わると急いで他をあたらないといけないので
慌ててしまします。
(こんなことで実際は事前申請を独自で行っているところもありますが。。)
土地の評価の68%(路線価格)
建物評価の68%(請負契約金)が融資となります。

また、銀行単体ではなく、安心できる建物まで考えた場合
別の視点で安心できる新時代のマネープランもあります。

「すまいとマネープラン」
http://www.sumaito.com/money/index.html

以下すまいとマネープランより抜粋させていただきました。

建築資金出来高支払い管理制度とは、建築主の大切な資金を住宅が完成
するまでお預かりし、工事の進捗状況(出来高)に応じた代金の支払いを
(株)クリックエンタープライズが管理代行するシステムです。
これにより建築主は「提携銀行からの建築着工時の早期融資」が受けられる
ようになります。
このため、建築資金の調達や支払いのわずらわしい手間が解消されます。

過払いが無い
出来高払い方式なので、”支払いは終わっているのに家は完成していない”
といった心配がありません
工事請負業者(工務店)に万一のことがあっても、別の施工会社で工事の
継続が可能なため、着工すれば必ず契約した通りの家が完成します。
※工事の進捗状況、工事代金の支払い状況については毎月報告致します。

施工品質の確保
現場の確認は、施工会社以外の建築のプロの目で行うので、
うっかり工事や手抜き工事がなくなり、施工の質が確保されると考えられます。

完成保証
(株)クリックエンタープライズにて工事の完成保証をおつけして、工事の完成を
お約束いたします。
※工事請負業者は完成保証制度への加入が条件となります。
未加入の方には(株)クリックエンタープライズでご紹介いたしますので、
詳細はお問い合わせ下さい。

建築資金は、信託法で安全
建築資金は、信託銀行(三井アセット信託銀行)の口座でお預かりし、
建築主の建物を建てるためだけに使われます。そのため、工務店・(株)クリックエンター
プライズ・信託銀行のいずれに万一のことがあっても、信託法で保全されます。
(信託法16条)

融資を必要としない場合
ご自分で工事着工前に資金を用意でき、早期融資を必要としない方は、
出来高支払管理制度のみのご利用も可能です。

No.117「諸経費」

「家を建替えしたいのだが建築費の他にはいくらかかるのか総額が知りたい」
とご相談を受けます。ローンの借入の都合があるからです。

現在の25坪の住まいに家族4人が銀行ローンを組んで
35坪の住宅に建替えるとします。
坪単価が60万円とすれば建築費は
建築費60万/坪で35坪=2100万円です。
設計料2100万円×11%×1.05=242万円です。
これ以外が諸経費です。(金額はおよそです)

まず
建築費の消費税  2100万円×5%=105万円
施工請負契約印紙税        1.5万円
解体(坪3万円前後)3万円×25坪 79万円(消費税込)

地盤調査              7万円
建物の10年保証          12万円

地祭り               4万円
カーテン             20万円
エアコン    (6万×3台として)18万円
照明               25万円
外構             0~200万円

銀行ローン印紙代          2万円
銀行手数料           3~5万円
銀行保証料          25~40万円
団体信用生命保険特約料     4~8万円

建物保存登記            2万円
司法書士報酬           12万円

引越し             0~30万円 
仮住まい    (7万×6ヶ月)+(敷金礼金3ヶ月分)    
0~63万円 

都市計画税            2.7万円
固定資産税            6.3万円(当所3年間)

水道加入金           3~25万円(行政により開きあり注意)

銀行によっては銀行手数料、銀行保証料、団体信用生命保険特約料 
が割引きや無料となるので各銀行のHPで詳しく調べられることが
賢明です。
上記の項目を睨んで数字の入れ替えだけして資金計画をすれば
全体が把握できると思います。

No.116「地下室の定義」

これまで住宅の居室を地階に計画することは、衛生上の問題から原則と
して禁止され、一般的にはあまり活用されなかった。しかし、近年の室内環境維持
の為の除湿、換気などに関する建築技術の著しい向上で快適な空間として
利用することが可能になってきました。

土地の有効利用のための緩和処置も近年
「建築物の地階で住宅の用途に供する部分については、当該建築物の住宅の
用途に供する部分の床面積の合計の1/3を限度として、容積率に参入しない」
という容積率の緩和が可能になり、
第1種低層住居専用地域など建ぺい率50%容積率100%の場合は
30坪の土地に対して1階床面積15坪2階床面積15坪の合計30坪の建物
までが限度ですが、地階を設けることにより地下を15坪まで増やすことができ
るようになります。

都内で土地が高く、敷地を少ししか買うことが出来ない狭小地などは便利な
計画となります。

地階といえば部屋が地面の中にすっぽりかぶってしまうイメージですが、
地階の天井が地面の1m以下であれば地階ともみなしてくれるので
計画次第では横から採光を得ることもできるのです。

公共建築物などの地階で見受けられる光りを取り入れるためのからぼり(ドライエリア)
は換気、採光をとるのに有効な形といえます。

開発分譲地など山や丘を切り崩して出来たひな壇状の宅地は道路面にRCの車庫
があり、宅地は階段を上がったところにあるのですが
この場合の車庫も地下の扱いになります。
車庫などは地下の壁が4面あるので3面が地面にもぐり1面が地上に露出しています。
計算で平均地盤面をだして2/3以上地下に埋まっていれば地階扱いになるのです。

地下の施工には地盤の耐力も大事なのですが
あまり一般の人に知られてないのが地下水の処理です。
昔は井戸を利用していたのでなじみがあると思いますが。。。。。
地面は案外、水が流れているものなので掘削時に大量の地下水が出ることがあります。
地下水が出始めるとくみ上げるだけでもかなり大変な作業となり、
工期に大きく響きます。
しかも地下水をくみ上げながら地下室の床の配筋や防水作業をしなければならないの
でまるでミニ青函トンネル作業員化します。
地盤が緩いと建物は沈むのですがこの地下水、すごい力がありまして
きちんと施工をしないと地下室を持ち上げてしまうのです。

なので施工費がかさむのも致し方ないのでしょうか。
ある方の首都近郊における地下室建築費のデータによると
空調、照明、電気工事別で
階段、内装仕上げ、建具、換気除湿設備工事までして
坪単価が
10坪で120万円/坪
15坪で100万円/坪
20坪で90万円/坪
30坪で75万円/坪位だそうです。

地下室憧れますね。