設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 建築条件付き?

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

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No.335「土地が道路にくっついていないと家は建ちません」

家を建てる時にはその土地が道路にくっついてなければなりません。
(ただし、地方では道路にくっついてなくても良い場合もあります。)
火災のとき消防車が到着して迅速に消火活動が出来る様にです。

この場合の道路は「建築基準法」という、家を建てる際に必要な法律で
認められた道路です。
詳しくは市役所などで聞けば判ります。

田んぼのあぜ道や乗用車が通れないような道は
かなりの確立で建築基準法上の道路ではありません。
詳しくは市役所などで聞けば判ります。

昭和40年代に建てられた家は「建築基準法」の道路の扱いが整理されて
いなかったのか、田んぼのあぜ道や乗用車が通れないような道を
図面上、道路扱いにして建ててしまった例をいくつも見受けられます。
近年では法律も整理され、これらの家の建替え時になって、
今度は道路として認められなくなり、再建築不可能となってしまって
いる場合が出てきました。
事例によって救済策があるようですが、
詳しくは市役所などで聞けば判ります。

お近くに建築士事務所で尋ねれば無料で(恐らく)教えてくれることでしょう。
(ただし、大雑把かも知れません。)

道を建築基準法上の道路として認めれもらうための申請が
あるのですが、道路に接してない土地を不動産屋さんが買い取って、
この申請許可を取得した状態で販売をしていることがあります。

この場合は予定する建物によって許可条件も変わってくるため、
同じ建物を建てないとなるともう一度許可を取らざる終えません。
近隣の承諾書など時間と労力が莫大にかかります。
道路の無い場合には十分注意してください。
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No.237「あたかも建築条件付物件かのように進められしまった例」

建築条件付の土地は土地の売買契約後3ヵ月以内に
売主と建物建築請負契約が成立することを条件として土地の
売買契約を締結しなければなりません。
したがって建物建築請負契約が成立しなかった場合は
土地の売買契約は白紙となります。

本来は土地と建物は本来別々の不動産なので
土地の売主が、建物を売主が建てることを条件に土地を売るのは独占禁止法の
「不公正な取引方法」に該当する恐れがあるものとして禁止されています。
しかし、土地の売主が、住宅の建築を受注する目的で土地を販売する場合で、
下記の用件を全て充たしているときは例外とされます。

1. 土地売買契約後3か月以内に建物の建築議員契約が成立することを停止条件として
土地売買を締結すること。
2. 建物の建築を請け負うことができる者は、土地の売主またはその代理人に限られること。
3. 建築条件が成就しなかったときは、預り金などの金銭はすべて速やかに返還すること。

2の行為を土地の売主ではなく仲介業者が行なってしまう場合があります。
気をつけましょう。

建物は気に入ったところお願いしたいので建築条件無し物件を探していたお客さまが
おりました。
なにぶん初めてのマイホーム計画。
すっかり不動産屋さんのペースで進められてしまい、
気が付くとその不動産屋さんの息のかかった工務店で頼まなければならない雰囲気に
させられてしまったそうです。

土地建物を銀行融資で借りる場合、銀行へは土地建物の契約書などを提出します。
気に入った建物を計画するには相応の時間が必要なので土地を買う時点ではまだ影も
形もありません。
なので先ずは土地代金だけを銀行ローンで組み、その後時間をかけて建物の計画を
進め、見積書が出て目処が立ったところで再度追加担保融資という段取りを取れば
無理がありません。

その不動産屋さんは銀行融資書類提出の際、土地売買契約後3か月以内に建物の
建築議員契約が成立することを旨とした建物の施工契約書を勝手に作成して
「時間が無いから私の知り合いの建築業者でぜひ」と事を進めようとしました。

別の不動産屋さんに訪ねたところ
お客さんの知識不足を逆手に取ってあたかも建築条件付きかのごとく振舞う手口と
いうことで「圧力募集」といっておりました。

その後、交渉の末、事なきを得たお客様でした。

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