設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 不良債権

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

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No.236「不良債権化した土地」

不良債権化した建物を銀行が処理する場合、一般の人が買手の
場合、少し大変ということを前回、ご案内いたしました。
今回は土地の例です。

ある土地をお客様が土地を購入いたしました。
売主は銀行、売主側、買主側それぞれに不動産屋さんの仲介が入り
売買成立しました。

晴れて家の設計が始まり、設計者が土地について調べ出すと
あれこれ問題が出てきました。
土地の東側には川が流れ、西側には道路があります。
南と北にはそれぞれ隣家が建っています。
西側道路については行政の指導で道路後退として土地を道路に提供すること
は土地の売買時に確認してあったので承知の上でした。
問題は東の川です。
川に面した土地の場合、川には土手があるのでそれを傷つけないよう
に河川保全区域の指定があります。
許可申請を提出して指導を仰ぐこととなります。
許可を出して暫くすると行政から連絡が。。。
「将来、堤防の改修工事の際に河川管理用道路を作るので土地を3mに渡って
提供してもらうこととなっている」とのこと。
3m削られると土地も小さくなって建物も原型を留めない程となってしまう。
不動産屋さん達と行政に行き調整した結果、
「確定ではなく、お願い」との着地点を見出した。
行政担当の言葉足りないことが命取りとなったようだが購入前であれば
お客さまも選択の余地があったに違いない。

今度は土地の形。
既存建物が解体されて更地になった段階で設計者が目測で調べたら
どうも隣家の電柱がお客様側に越境している様子でした。
後日、お客様が測量するとやっぱり越境が判明。
不動産屋さんに撤去をしてもらう段取りをしてもらいました。

更に土地の先端がどうも川の中に越境している様子。
これもお客様が測量するとやっぱり川の中
「めだかの学校じゃないぞ!」
(因みに日本全国で歌い親しまれている童謡「めだかの学校」は、
童話作家の茶木滋さんが作詞されました。
昭和25年、NHKより依頼を受けた茶木さんは、
終戦当時の神奈川県小田原市荻窪用水のこの周辺で、
息子の義夫さんと買い出しの途中で交わした会話を基にしてこの詞を
作られたそうです。
荻窪用水とは、江戸時代に川口広蔵という人が約20年かけて
早川から荻窪に水を引き込んだ用水路のことです。小田原市HPより抜粋)

めだかの学校で幕を閉じたかに思えたこの騒動
建物着工前に水道屋さんが調べたところ
な、なんと敷地の真ん中を裏のお宅の水道管が入っているでは
ありませんか!!

「ド、ド、ドリフの大爆笑」なら長さんが
「ダミダこりゃ~~」と言っていますね。
建築の専門家が介在していたならば事前にその情報がお客様の耳に入るので
それらをトータルで考えて購入することが出来たことでしょう。
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No.235「不良債権化した建物」

「日本全体で1000兆円がパーになった、それをだれかに押しつけるというのが、
不良債権処理です。」
2002年10月、竹中金融経済財政担当大臣は不良債権処理加速策のスケジュール、
いわゆる「金融再生プログラムの工程表」を公表しました。
その目的は主要行の不良債権問題解決を通じた経済再生であり、
プログラムは、①資産査定の厳格化、②自己資本の充実、③ガバナンスの強化を主要な柱とし、平成16年度には主要行の不良債権比率を現状の半分程度に低下するとしました。
銀行は処理を急ぎその結果、
不良債権処理した土地や建物が平成17.18年に良く出てきました。

購入する際には付近相場よりも割安なのでお買得感もあります。
その一方で銀行は金融のプロであり、不動産のプロではありません。
銀行は建物の築年数や土地の路線価を判断材料にして融資をするので
土地や建物そのものの状態には案外、無頓着なものです。

例えば破産した商業ビルを差し押さえた銀行が取引のあるお客様に格安でビルを
譲る話を持ちかけました。
一等地でしかも破格値、築年数も決して古くないのでお買得感もあって購入を決めました。
店舗の用途変更をするには建物の状態を知らなくてはなりません。
図面など詳しい資料を銀行に求めたのですが、破産者も図面が無いと言い、
施工者にいたっては倒産してしまっていたので何一つ出てきませんでした。
バルブの頃の施工なので建物のグレードも高くそろそろ交換時期やメンテナンスが
必要なものも実は費用がかさむ仕様だったりします。
一例を書くと
外壁のタイルの再洗浄費用
アルミサッシュのパッキンの劣化による雨漏れの補修
ビル用エアコンの冷媒管の規格変更に伴う空調機全般の交換
塩害による鉄部の再塗装など。
また、既存建物には音響設備やソファー、テーブルなどの什器備品が十数セットあり
それらの解体、搬出がお金がかかりました。
エレベーターには定期的なメンテナンスが必要です。
メンテナンスをしていなかったようで出入り口で数センチ沈み、少々
肝を冷やします。
もし、建築の専門家が介在すれば事前にその情報がお客様の耳に入るので
それらをトータルで考えて購入することが出来たことでしょう。

幹線道路沿いの搭状建物なので多少、揺れが激しく思えてきたそうです。
耐震についての再チェックも図面も計算書の無ければチェックの方法がありません。


つづく。。
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