設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 都市計画

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

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No.230「不当表示防止法 2 」

不当表示防止法ってご存知ですか?
不動産の誇大広告などがよく知られています。
今日は前回に続きその禁止内容の続きを紹介したいと思います。

12
学校、病院、官公庁、公園等の公共・公益施設の名称および物件までの道路距離を
表示しなければならない。
(「小学校・公園・至近」、「学校近し」等は、不当表示となる)。

13
面積は、メートル法により表示しなければならない(「坪」のみによる表示は不当表示
となる。㎡と併記する場合は不当表示ではない)。

14
間取りは、建物の各室ごとの畳数を明らかに表示しなければならない。

コメント:チラシでは表示の無いものも見受けますがアレはどうなのでしょうか?

15
居室と認められない納戸などは、居室としてはならない。

コメント:一見して窓があって部屋に見える納戸も
建築基準法の採光計算、換気計算を満たしていなければ現に窓があっても
居室(居間や寝室、子供部屋といった継続的に使用する部屋)とみなされないので
あくまでも納戸として理解の上、購入していただくといった主旨だと思います。

16
「新築という文言は、建築後1年未満であって、使用されてたことがないものであると
いう意味で用いなければならない。

コメント:厳しいですがこういうことが必要です。

17
写真は、取引するものの写真を用いなければならない。
ただし、建物が未完成の場合は、写真に写る部分の規模・形質等が同一の他の建物の
内観写真および規模・形質・外観が同一の他の建物の外観写真であれば、その旨を明らか
にして用いることができる。

18
原則として、二重価格をすることは出来ない(たとえば、「2億円→1億5千万」、
「市価の4割引」、「2000万円の値引き」など)。
例外として以下の場合は二重価格表示ができる。
(a)
一定の取引条件に適合する購入者等に対して、一定率または一定率の割引をする場合にお
いて、当該取引条件を明らかにして、割引率、割引額または割引後の額を表示する場合
(b)
旧価格(値下げの3カ月以上前に公表された価格であって、かつ、値下げ前3ヶ月以上
にわたり実際に販売していた価格)と比較対照価格とする場合であって、次の要件のす
てに適合し、かつ、実際に、当該期間、当該価格で販売していたことを資料により客観
的に明らかにすることが出来る場合。
(ア)
旧価格の公表時期および値下げの時期を明示したのものであること。
(イ)
値下げの時期から6カ月以内に表示するものであること。
(ウ)
使用されたことがない建物について行う表示であること。

19
割賦販売またはローン提携販売の条件について、実際のものよりも有利であると誤認され
るおそれのある表示(アドオン式による利率のみの表示等)をしてはならない
(実質金利を併記する場合は、不当表示ではない)。
アドオン方式とは、あらかじめ割賦払いの全期間の利息総額を計算し、元金+
利息総額を割賦回数で割って均等返済するもの
(例えば30万円の10回払いでアドオン率6%とすると、利息総額は30万円×6%=1.8万円
毎月の支払額は31.8万円÷10回=3.18万円となる)
20
次の用語は、原則として使用することが出来ない。

完全・完璧・絶対・万全などの断定的用語

特選・厳選などの事実に反する用語

日本一・日本初・業界一・超・当社だけ・他に類を見ない・抜群などの用語
(ただし、客観的・具体的事実に関する保有データに基づく場合は使用できる)

最高・最高級・極・一級などの用語(ただし、客観的・具体的事実に基づき、これを
併せ表示する場合は使用できる)

買得・堀出・土地値・得安・破格・激安・投売り・バーゲンセールなどの用語
(ただし、客観的・具体的事実に基づき、これを併せ表示する場合は使用できる)

コメント:これからは造語や外来語といったチェックも必要になりそうですね。
「ナウなヤングがトゥギャザーするエクセレントなスペシャルタウン!!」
売れそうにありませんが。。。。

21
おとり広告をしてはならない。
おとり広告とは、次のものについて、取引できると誤認されるおそれのある表示
をすることをいう。

実際には存在しない不動産について

実際には取引する意思のない不動産について

実際には取引できない不動産について


22
自動車による所要時間は、道路距離を明らかにし、走行に通常要する時間を表示しなけ
ればならない。有料道路等(公知の高速道路等を除く)を通行する場合は、その旨も
表示しなければならない。
23
自転車による所要時間は、道路距離を併記して表示しなければならない。
24
徒歩による所要時間は道路距離80mを1分として計算し
(1分未満の端数は切り上げ)、表示する。信号待ち時間や歩道橋の昇降時間時間は
考慮しなくてよい。

コメント:この知識は一般の人でも浸透していると思います。
気をつけたいのは岩山のような激坂や怪しい人が出没しそうな長い地下道でも距離で換算
されるので耐力や精神力も同時に考えなければなりません。
笑い話ですがある釣り好きの人が渓流釣りに行かれたそうです。
駅で友人が車で迎えに来ていざスポットへ。
しかし30分で着くといっていた友人の車はいつまでたっても予定地には着きません。
やっと着いたらもう1時間も経っていました。
そこで彼はいいました。
「そういえば君は不動産屋さんだもんな」と。

25
電車、バス等の交通機関は、現に利用できるものを表示すること。
ただし、次のものは内容(利用予定時期等)を明らかにして、現に利用できるものと
併せて表示することができる。

鉄道路線の新設について、国土交通大臣が許可等の処分をしているもの

バス路線の新設について、バス会社等と事業者(不動産会社)との間で、協定が成立
しているもの。

コメント:高度経済成長の頃の笑い話ですが郊外の分譲地を売り出す際に
「偽のバス停を置いておいた」なんてことや「バス停をずらしていた」ことを聞いたこと
があります。

26
新設予定の駅または停留所は、当該路線の運行主体が公表したものに限り、その新設
予定時期を明らかにして表示することが出来る。

27
電車、バス等の運行本数が著しく少ない場合は、その旨を表示しなければならない。

28
距離または所要時間を表示するときは、起点および着点を明らかにして表示すること。

以上の規制を読むと過去には色々トラブルがあったことが見受けられます。
専門家の意見も聞き土地の購入を検討するもの一考かと思われます。
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No.229「不当表示防止法 1 」

不当表示防止法ってご存知ですか?
不動産の誇大広告などがよく知られています。
今日はその禁止内容を紹介したいと思います。

不動産の場合、実際のものよりも著しく優良であると一般消費者に誤認
させるような不当な顧客の誘引、公正な競争を阻害する行為をさせない為の
自主規制として「不動産の表示に関する公正競争規約」を作り不当表示を禁止しています。
尚、社団法人首都圏不動産公正取引協議会におきまして
不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)改正案[2005/9/1]が検討
されております。より深くご覧になりたい方はこちらへアクセスをしてみてください。
http://www.sfkoutori.or.jp/

それではその一例をご覧ください。
1
建築基準法42条の道路に2m以上接していない土地については
「建築不可」、中古住宅の場合は「再建築不可」と表示しなければ
ならない(「不適合接道では」不当表示となる。)

コメント:簡単に言えば道路に2m以上接していない土地は
家を建てることが出来ないことを一般の人はあまりご存じないので
土地があれば家は建つと思っている人には前もって説明しておこうと
いうものです。

2
建築基準法42条2項道路の「みなし道路」(2項道路)に接しているため
、建物の再建築時にセットバックを要する土地については、セットバックを
要する旨(セットバックを要する部分の面積が敷地のおおむね10%以上の
場合はその面積も)を表示しなければならない。

コメント:簡単に言えば道路幅は4m無ければならずそれ以下の場合は土地が
いくらか削られることになる。
それを前もって説明しておこうというものです。

3
市街化調整区域に所在する土地については、原則として開発行為や建物の
建築が禁止されているため、
「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築は出来ません」と
表示しなければならない。

コメント:原則的に市街化調整区域内には住宅は建たない為
土地があれば家は建つと思っている人には前もって説明しておこうと
いうものです。

4
私道負担部分がある場合は、その旨および私道負担部分の面積を表示
しなければならない

コメント:道路が私道の場合は自身に権利が発生する場合があり
(持主が買主の場合になる)その場合は税金や土地代にその私道分も
入っていることが多いので前もって説明しておこうというものです。

5
土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは、その旨および
おおよその面積を表示しなければならない。建築物等の建築が禁止されて
いるときは、その旨も表示しなければならない。

コメント:以前にもご紹介したように鉄塔などが支える高圧線の電線が
敷地の上空にある場合は線から一定の距離を離して家を建てなければ
いけない制限があるので前もって説明しておこうというものです。

6
原則として、傾斜地の割合がおおむね30%以上の土地、傾斜地の割合が
30%未満であっても傾斜地を含むことにより有効利用が著しく阻害されて
いる土地(分譲マンション、別荘地等を除く)については、傾斜地を含む旨
およびその面積を表示しなければならない。

コメント:傾斜地というのは利用価値の少ないものです。
ガケや森が敷地内にあると有効面積が少なくなるので思っていたより狭い
と感じないように前もって説明しておこうというものです。

7
朽廃した建物がある土地については、
「売地。ただし廃屋あり」等と表示しなければならない。

コメント:最近はゴミの分別をきちんと定めている為に解体費用も
高めです。きちんと説明が必要です。

8
沼沢地、湿原または泥炭地等については、その旨を表示しなければならない。

コメント:地盤が緩いと家が傾いてしまいます。
地盤補強が必要な土地については前もって説明が必要です。

9
土地または建物の面積は、取引しようとするすべてのものについて表示
しなければならない。
ただし、すべてについて表示することが困難である場合は、最小面積および
最大面積のみを表示することができる。

10
土地は一区画あたり、建物は一戸あたりの価格を表示しなければならない。
ただし、すべてについて表示することが困難である場合は、最低価格、
最高価格、物件数が10以上の時は最多価格帯、これに属する物件数をその価格区分
(価格区分が100万円刻みの場合は省略可)を明らかにして表示しなければならない。

11
学校、病院、官公庁、公園等の公共・公益施設は、現に利用できるものを表示
しなければならない。
ただし、次の場合は、整備予定時期を明らかにして、現に利用できるものと併せて表示
することが出来る。
a 設置許可等を受けているもの
b 国・地方公共団体が事業決定しているもの

コメント:廃学校、廃病院、廃役所、廃公園では怖いですね。

(次回につづく)


No.211「都市計画とは 番外編2」

もう一杯コーヒーブレイクを。。

建築基準法の道路とは
原則として、道の巾が4m以上なければなりません。
家を建てる為には敷地がその道路に最低でも2m以上接してなければ
なりません。
他人の土地を通って買い物や通勤をするわけも行かず、消火作業も
不可能だからです。
民法によれば地役権を行使して他人の土地を通行出来る例外もありますが
建築基準法によって家の建替えは原則不可能です。
ただ、その建築基準法でも敷地の廻りに公園や広場などの空地があり、
非難や消火活動が十分出来るのであれば必ずしも敷地が道路に接して
いる必要もないとのことで特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上
支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては
道路に2m以上接していなくてもよいことになっています。

都市計画区域内では用途地域などで建築物の諸制限を受けますが
実は都市計画区域外では制限がとても自由になるのです。
例えば先の家を建てる為には敷地がその道路に最低でも2m以上接して
なければならないのは都市計画区域だけで都市計画区域外では
必要ありません。田んぼの真ん中にアジアン風な住宅を建ててもOKです。

家を建てる為には建築確認申請を提出しなければなりませんが
都市計画区域外に於いては木造で2階以下、延床面積500㎡以下、高さ13m以下
軒高9m以下のいずれかに該当しなければ建築確認申請は必要ありません。
工事届けという簡単な用紙に記入して都道府県に提出すればOKです。

ビバ!都市計画区域外!!(ちょっと古い?)

No.210「都市計画とは 番外編1」

3回ほど堅苦しい話が続きましたのでちょっとコーヒーブレイクを。。

家を建てられる場所が決められており、
大きくは「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分かれ、
その「都市計画区域」の中には「市街化区域」「市街化調整区域」或いは「未線引き区域
」とに分かれて
その「市街化区域」の中に「用途地域」や「防火地域、準防火地域」その他が
分かれております。

結局は基本的に用途地域内を利用して建築するしかないのですが建物の種類は地域で
制限を受けております。
ところがすべての用途地域で建築できるグループがあるのです。

それは。。
神社、寺院、教会グループ
保育所、診療所、公衆浴場、老人福祉センター、児童厚生施設グループ
巡査派出所、公衆電話所グループです。
理屈はこうです。
宗教を信じる人にとって場所は関係なく、怪我や病人も場所に関係なく発生するからだ
そうです。

次はウルトラCです。
条件さえ揃えばどんな場所に建てられる物があります。
富士山頂上でも沖ノ鳥島でも大丈夫!!

それは
大学などを含まない学校
社会福祉施設
医療施設
公民館
駅舎やその他の鉄道施設
変電所などです。

国、都道府県などの公的機関が開発行為で行う場合は、でたらめな
宅地開発が行われる心配がないからだそうです。
本当かな??
(もう一回だけつづく。。)

No.209「都市計画とは 3」

前回は用途地域を紹介しました。
更には
特別用途地区、特別用途制限地区、高層住居誘導地区、高度利用地区、
特定街区、都市再生特別地区、防火地域と準防火地域、美観地区、風致地区etc。。。
とありますが活字では難解なので割愛させてください。

ここでは防火地域と準防火地域だけ紹介いたします。
まちの中心部では建物が密集して建てられている為、ひとたび火災が発生
するとたちまち燃え広がり、たいへんな被害が出る恐れがあります。
そこで、このような惨事にならないように建築物の建築制限をして
未然に防ぐようにしました。

防火地域と準防火地域は用途地域の中にあります。
例えば「近隣商業地域で準防火地域にも入っている」とか
「商業地域で防火地域にもはいっている」と言った具合です。
勿論、「近隣商業地域で防火指定はない」のもあります。

防火地域に指定されますと地下を含む階数が3以上の建物や延床面積が100㎡
を越える建築物は耐火建築物としなければなりません。
簡単に言えば鉄筋コンクリート造の建物です。
地下を含む階数が2以下でかつ、延床面積が100㎡以下の建物であっても
最低で準耐火建築物にしなければなりません。
防火地域内に木造の住宅を建てたい場合は
耐火構造には出来ないので地下を含む階数が2以下でかつ、
延床面積が100㎡以下の準耐火木造建築物までになります。
(次回につづく。。)

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