設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 中古住宅

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

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No.197「中古住宅診断」

「中古住宅を購入したのだが築年数も古く崖地で水はけも悪いので
購入前に検査を受けようと思っている」とリフォームの相談を
受けた際にお客様から伺いました。

お客様が見つけてこられたのが
NTT-BTIの非破壊住宅診断「家値診断」です。
http://www.kachisindan.com/

すでに建築済の家の中身を調べるのは大変な事なことです。
屋根や壁をいくら綺麗にしても、壁の中や床下など見えない部分には時の経過とともに
起こる劣化、建築当時の手抜きなどがたくさん隠れているものです。

非破壊技術を使いより詳細にお客様の住宅を調査し、第三者機関として公正な診断を行い安心と信頼をご提供するNTT-BTIの非破壊住宅診断それが「家値診断」
とのことです。

早速、私も検査に立会いました。

検査員が3.4名で手際よく
レーザーレベルを使い、柱や床の傾斜を測定し、
壁の中や基礎コンクリートの内部など、いままでは壊さなければ見えなかった
部分を、X線撮影をしてゆきました。

数日のうちにハウスカルテをいわれる診断書が作製されて

平面図、検査写真、検査方法、耐震計算、耐震診断など一般の人でも分かりやす
く表現がされておりました。
ここまで行い10万円前後でした。

築年数が20年以上ともなれば現在の耐震基準には適合しないので
倒壊の危険性大とのことでした。(殆どの物件がこれになります)
検査には保証は付かないとのことですが
設計者にとっても良い指針ではないかと思い、ここで紹介させて
いただきました。

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no.129「激安リゾート物件の不思議」

夕方のテレビで6時20分頃からよく
激安物件情報と称して安い建物を探訪しては
奥様方が「安いわー」と言っているのを特集している番組があります。

「ニュースプラスワン」など
http://www.ntv.co.jp/plus1/koumoku/03/03.html

「バブル時代には何千万したのがいまはなんと何百万円!」と
いってます。
冷静に考えてみれば簡単なからくりがあることに気が付きます。

判断に迷うところですがひとつの材料に
大蔵省令「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」というのがあり
木造であれば22年
鉄骨造であれば34年、RC造で47年といっております。
つまり、22年経てば価値がゼロですよという訳です。
中古物件になれば評価額がゼロでも実際まだ使えれば
土地代に加算されますが。。

つまり建てた瞬間から建物価値が下がるので年数が過ぎれば
中古車のように値ごろ感が出てくるのです。

リゾート物件ともなると
価格破壊とうたい、数百万のワンルーム形式の中古物件が売りに出されて
更に値ごろ感があります。
ただ、購入後には管理費等、修繕積み立てなどで月々10万円近くもなってしまうこともあるのでこの点に注意が必要です。

No.63「中古住宅3」

またまた前回の続きです。
中古住宅購入に際した検討事項で
1)中古住宅を購入するにあたって十分な希望の大きさ(床面積)をクリアしているか?2)リフォームするとしたら範囲を決めているか?
3)その中古住宅のままで何年過ごすのか?
4)冬の寒さ、夏の暑さ対策を考えたか?(昔の家は寒くて暑いので)
5)部屋のコンセントは足りているか?
6)シックハウス対策を考えているか?(昔の家は繊維壁でアトピーになりやすいらしい。)

の中で
リフォームの範囲について書きます。
簡単なところでは部屋の壁紙を張り替えから始まり、外壁を塗り替え、
浴室をユニットバスにして台所を好みのシステムキッチンに直すといったところでしょう。
問題は和室のような柱の露出が多い場合です。
今の家は大壁構造といって柱が壁の中に入っています。
ですから壁を張り替えるのは壁紙だけでよいのです。
昔の柱の露出する和室は壁だけを塗り替えても柱を綺麗にしないとバランスが悪いので
なんとなくお金をかけた割には効果が薄くなってしまいます。
柱だけでなく襖の上下につく敷居、鴨居も同様です。
テクニックしてはそれらの柱も少し茶色のついた塗料で塗ってしまい、古民家調に
仕上げるのです。
そうすればぐっとシックになって費用対効果抜群です。
でも和室だらけの中古住宅だと大変ですが。
6)の繊維壁は水をつけてスクレーパーで落として
珪藻土や漆喰を塗ればたちまち健康住宅にはやがわり。

床板も傷んでいるし天井も古いとなると
きっと全ての部屋がそのようなので
しっかりした意志をもって範囲を決めましょう。

No.62「中古住宅2」

前回は中古住宅購入のイロハとして土地の情報を書きましたが
今回は建物編です。
中古住宅はお得でもあるし、損をする場合でもあるので
ライフプランをキチンと検討した上で購入されるのが好ましいです。

検討事項としては・・・・
1)中古住宅を購入するにあたって十分な希望の大きさ(床面積)をクリアしているか?
2)リフォームするとしたら範囲を決めているか?
3)その中古住宅のままで何年過ごすのか?
4)冬の寒さ、夏の暑さ対策を考えたか?(昔の家は寒くて暑いので)
5)部屋のコンセントは足りているか?
6)シックハウス対策を考えているか?(昔の家は繊維壁でアトピーになりやすいらしい。)
などです。

の床面積が足りない場合な当然、増築を考えるわけですが
注意が必要です。
昔と比べて建築基準法が格段に厳しくなってます。
ですので増築部分だけ今の基準を満たせばよいのではなく
それまでの既存部分までも今の基準を満たすように直さなければ
ならないのです。
ざっと列記するだけで
既存建物の壁をはがして筋交いをいれたり
台所の内装を燃えないものに変更したり
外部のアルミサッシュを網入りにガラス入りに全て変更したり
外壁を防火認定の素材に全て張りなおしたり
さらに今では基礎部分に柱を固定するためにホールダウン金物をつけなければならず
この辺は物理的に不可能となってます。
(行政はどう対処しているのかわかりませんが・・)

合法的に増築をやるためには新築した方が良いくらいの費用がかかってしまいます。
これらのことから中古住宅は床面積を増やさず購入するのがお得だということが
おわかりでしょうか。

また、木造3階建住宅は特殊建築物扱いになり、その増築になると
2階建ての住宅とくらべて格段に厳しくなります。
2階、3階部分の増築となると基本的に建替えになります。
(くわしいことはメールでご連絡ください)

No.061「増築」

土地を買って建物を建てるとなると
地域や面積に違いがありますがなんとなく4000万円以上必要ですね。
土地が2000万円
建物が2000万円
諸費用が400万円
これだけで4400万円です。
丸まるローンを組んだら
変動30年、ボーナス併用無しで
月々17万円、年にして205万円
そして総支払額が6156万円。

あなたも計算してみましょう。
「マネープランシュミレーション」
http://www.btm.co.jp/home_j/mnyp_s/kariru/LoanHous.htm

人生楽しむためには他の選択もあります。
中古住宅購入です。
土地もデフレの影響で安くなりました。
建築後15~30年の中古住宅ですと
古いほど建物の価値が無くなるので
「基本的に土地代だけ」の中古住宅なんていうのもあります。
少しだけなおして使う分にはお得だとおもいます。

「土地だけほしいから中古住宅を買って建物壊して
そこに新築を。。」とお考えの方はちょっと注意が必要です。

注意その1
建物を壊すのには解体費が必要です普通の2階建て住宅なら
坪2~3万円。(30坪なら90万円)
土地が狭かったり、道路が狭いと解体機械が入らないので手壊しになり
一気に1.5倍くらいになります。
鉄骨や鉄筋建物ですと基礎が堅牢なのでこれまた割高。

注意その2
昔は水道の引き込みの管径が13ミリと細いので水圧が弱いと
十分な供給が出来ないので道路から新たに20~25ミリの管に
変えなければなりません。
道路を掘ったり、ガードマンを入れたりで100万位かかるときもあります。

注意その3
土地の形状がひな壇状で玉石などの石積みの場合は新たにコンクリートの擁壁に
作り直すか建物の基礎を深くする必要があります。
コンクリート擁壁は高さ2mを越えると金額が上がります。

注意その4
地下車庫がある場合、古いと建築基準法上の検査済みが無い場合があり、
その上に建物を新築することは基本的に出来ません。
ですのできちんと構造計算をして許可をとった地下車庫をあらたに作らなければ
なりません。

注意その5
土地がゆるいとあらたに杭を打たなければいけません。

上記のことだけでも結構な出費ですね。
よほど土地が気に入った以外は要検討です。
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