設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 新築の費用

設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

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No.343

銀行からお金を借りる際に制限が出てしまう土地が
あることをご存知でしたか。

住宅ローンを使い、土地を購入して家を建てるのは
一般的なこととなっております。

具体的には全費用の2割程度を自己資金で、
残りを住宅ローンを組むのですが、
住宅ローンが希望の額よりかなり少ない金額しか
借りられないといいます。

それは敷地が建築基準法上の道路に接していないときです。

基本的には道路は幅4m以上なくてななりません。
現状で4m未満でも役所で調べOKが出れば、
建替え時に道路中心から2m後退したラインを
敷地境界すれば大丈夫な場合もあります。

敷地が道らしきものに接していない場合は家は建てられません。
ただし、広い空地などに接している場合、行政などの判断で
厳しい条件をクリアできた場合には建替えが可能となる場合もあります。

それを「43条ただし書き許可」といいます。
Webなどで検索すると詳細が出てきますので興味がある方は
ご覧になってください。

問題はこの先です。

数年掛かってやっとのことで
「43条ただし書き許可」を取得し、銀行に行き融資の相談をしに行くと、

今回はその許可が取得できたけど、
建替え時にもまた許可が取得できる見込みが未知数ということで
希望融資額の数割程度になってしまうのです。

全額自己資金で賄うのであれば良いのですが、
銀行ローンをあてにしている場合は慎重に検討されてください。











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No.334「本当にあった怖いご相談 3」

40代のご夫婦が眺望の良い別荘地を購入して、
自然素材を売りにしている工務店を選び、
外注の建築士さんと設計を進めたところ、
要望は聞きいれられず、予算は判らず、
したいカタチも出来ず、挙句の果てには工務店の都合で
打合せはあと1回。
なのに出来ている図面は計画途中の1/100の間取り図だけ。
オマケに計画案の真下に古井戸がある始末。

「どうしたら良いのでしょうか」
とご相談に来られました。

設計契約を締結したというので契約書を拝見すると、
ご夫婦は契約時に全額を支払っておりました。

私:「・・・・・・・・・」

一般的な設計契約書には
1 契約時
2 基本設計完了時
3 実施設計完了時
4 上棟時
5 建物引渡し時
の5回程度に分けて、最初の契約時は業務を始める前に報酬を
もらうのですが後の4回はその業務が終了した時点で請求するのが
一般的です。

このご夫婦の場合は、設計者が古井戸を考慮しなかったばっかりに
計画のやり直しなど、物理的な時間が増えたりしたことで
正当な解除理由になるかもしれません。
2の基本設計の途中なので建築士との話合いで
実費程度を支払う程度で良いと考えられますが、
今回は1の契約時に全額支払ってしまっているので
果たして帰ってくるかどうかが問題となりそうです。

お金を一度支払ってしまうと、
返したくないと思ってしまうので、
契約書はくれぐれも注意しましょう。

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No.333「本当にあった怖いご相談 2」

ある40代の夫婦が、眺望の良い別荘地を購入して、
自然素材を売りにしている工務店を選び、
設計が始まりだしたのですが実際に現れたのは
30歳位の外注の建築士さんでした。

最初の案が出てきたのですが、
ご夫婦の要望があまり反映されておらず、
変更のお願いをすると次回にお持ちするということで、
その場でのやりとりが終わってしまいます。
次回まで時間があるのでメールやFAXで質問をするのですが、
回答は無く、結局、またも後手になった案が
出来てくるのでした。

自然素材を要望しているご夫婦がそのような
造りを希望すると、
「それは高くなるのでNGです」と言われたり、
「それは工務店さんに聞いてください」と言われるので
怖くて希望の間取りや素材が使えません。

それで工務店さんに金額を伺おうとすると
「それは設計図が出来上がらないと判りません」と
では、一体誰に聞けば良いのかという疑念が
湧き出しました。

ある日、建築士さんが
「今月末までに設計を終わらせないと建物の引渡しに
遅れてしまうので打合せをあと1回にしてください」と
強行に言われたそうです。

別にご夫婦は急いではおらず、
どちらかと言えばじっくり進めたいほうです。
全くの工務店の都合で建築士さんは動いていました。
あと1回の割には立面図や断面図もおろか、
実施設計図もなく、あるのは打ち合わせ中の
1/100の間取り図だけです。

そんな折に工務店さんから連絡がありました。
「今、計画中の間取りだと井戸の真上になるので
あたらに井戸を造る必要が出てきます。勿論、別途で」と。

ご夫婦は設計に取り掛かる前に土地の詳細な図面を渡してありました。
勿論、井戸の位置も一目瞭然です。

つづく、、

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No.332「本当にあった怖いご相談 1」

ある40代の夫婦が、伊豆地方の眺望の良い別荘地を購入し、
ぬくもりが感じられる住まいが欲しくて、
実現に向けて力を貸してくれそうな施工業者を
ご自分達の足で探し、ようやく一社探し出しました。
自然素材を売りにしている素敵な工務店さんでした。
完成現場も見せてもらい、センスもよかったので、
迷わず決めたそうです。

その工務店さんが売りにしている自然素材を使うのは
一番の優先順位でしたが、風の抜け具合、眺望などといった細かな配慮や
コストも大事なファクターでもありました。

完成現場が隅々まで行き届いた設計でステキだったので、
どんなに楽しい設計打合せがあるのだろうと胸を躍らせていたといいます。

計画を進める上で建物金額を決めなければなりません。
それには図面を描かなければならないので、
先ずは設計契約という運びになりました。

ご夫婦は疑うことなく設計契約書にサインをして、
契約時に設計料の全額を支払ったそうです。

設計打合せの担当者を紹介されました。
○ ○設計事務所の○○さんと名乗る方で、
その工務店さんから依頼を受けた外部の方とのことでした。

「そういったシステムなのだな」と
思う程度で気にせず、要望を伝えて出てくる案を
楽しみにしておりました。

数週間後に最初に案が提示されました。
設計者から設計思想がアツく語られます。
ひとしきり聞いた後、設計者が満足げな顔を
しながら感想を尋ねられたのですが、
ご夫婦の要望からは微妙に反れていたそうです。

確かに陽は良く入りそうで南向きに大きな窓は
連続してるのですが、道路から丸見えだったり、
現場をご覧になったと言ってましたが、
眺めのいい場所は収納や水まわりで塞がっています。

現地を見ると建物の角度を45度振った方が、
採光や眺望が開けるとご夫婦は思ったので、
その案もお願いしたところ、
設計者は急に顔色を変えて、多少の反論の上、
渋々了解したといいます。

そして事件は起きました。

続く、

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No.324「建築費のお支払いタイミング」

住宅設計を進める上で設計事務所はクライアントの方と設計契約を結びます。
一方、建物を建てるのは設計事務所ではなく、工務店や建築会社になるので
これとは別に「建築請負契約」を結ばなくてなりません。
実際に払うタイミングはいつ頃なのであろうか、
といった質問を受けます。
ここで一般的な支払いタイミングをご紹介いたします。

建物請負契約時
着工時
上棟時
木工事完了時
完成引渡時

概ね5回程度に分けて、支払います。
上棟時というのは建築工事が始まって、工事期間の前半に骨組みが全て組みあがり、
屋根をつくって雨を凌ぎながら作業が出来るところまでのことを言います。
木工時完了時というのは大工さんが担当する工事の部分が概ね終了した時点になります。
工務店は大工さんと物件ごとに契約をしている場合が多いので、
大工さんは仕事が終わると工務店に請求書を出します。
その代金を工面するためにお客さまへ支払いの御願いをするのです。

100万円 建物請負契約時
残りの代金の1/4 着工時
残りの代金の1/4 上棟時
残りの代金の1/4 木工事完了時
残りの代金の1/4 完成引渡時
(工務店によってこの割合やタイミングは変化します)

仮に建築請負金額が2100万円だとすると、
100万円 建物請負契約時
500万円 着工時
500万円 上棟時
500万円 木工事完了時
500万円 完成引渡時
のような割合になります。

支払い時期は
仮に5ヶ月後に家の完成とした場合には
のような割合になります。
0ヶ月 建物請負契約時
契約時から0.5ヶ月 着工時
契約時から2ヶ月上棟時
契約時から3.5ヶ月木工事完了時
契約時から5ヶ月 完成引渡時

参考になりましたでしょうか。
お支払いタイミングや金額は銀行融資とのタイミングがありますで
工務店との交渉で融通を利かせてくれる場合も多いです。

ご相談お待ち申し上げております。(笑)

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