設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技 新築の費用
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設計事務所アトリエシゲが教える住まいに関する情報や裏技

「家は叶う 建つべし! 建つべし!」個性派住宅を数多く手がけた建築家が楽しいすまい奪取への情報や裏技をわかりやすくときにはおもしろおかしく提供いたします。

No.323「設計料のお支払いタイミング」

住宅設計を進める上でクライアントの方と設計契約を結びます。
「設計をするには契約があるのだな」といった認識は一般に広まって
参りましたが、実際に払うタイミングはいつ頃なのであろうか、
といった質問を受けます。
ここで一般的な支払いタイミングをご紹介いたします。

設計契約時
基本設計完了時
実施設計完了時(または建築確認申請認可時)
上棟時
完成引渡時

概ね5回程度に分けて、支払います。
設計契約時は業務に取り掛かる前の支払いになりますが、
残りの支払いはその業務が終了した時点での支払いになるので
クライアントとしても過払いが防止されます。

基本設計は間取りの確定と建物の大体のプロポーションの確定までの作業になり、
実施設計は間取り図を拡大して部屋ごとを細部に渡って決定します。
実施設計の後半には建築確認申請をすることになる場合が多いのと
確認申請がとれないと家を建てることが出来ないのでこれがとれた時点での
支払いが妥当だろうという考えに基づいております。

上棟時というのは建築工事が始まって、工事期間の前半に骨組みが全て組みあがり、
屋根をつくって雨を凌ぎながら作業が出来るところまでのことを言います。
そして完成引渡時。

10% 設計契約時
20% 基本設計完了時
40% 実施設計完了時(または建築確認申請認可時)
15% 上棟時
15% 完成引渡時
(設計事務所によってこの割合やタイミングは変化します)

上記は設計料のお支払いの割合です。
作業量に応じて割合を決めております。
実施設計完了時(または建築確認申請認可時)が一番多いのがわかります。

仮に設計料が200万円だとすると、
20万円 設計契約時
40万円 基本設計完了時
80万円 実施設計完了時(または建築確認申請認可時)
30万円 上棟時
30万円 完成引渡時
のような割合になります。

支払い時期は
仮に1年後に家の完成とした場合には
0ヶ月 設計契約時 
契約日から3ヵ月後 基本設計完了時
契約日から7ヵ月後 実施設計完了時(または建築確認申請認可時)
契約日から9ヶ月後 上棟時
契約日から12ヵ月後 完成引渡時
のような割合になります。

参考になりましたでしょうか。
間口を広くしてお待ち致しております。(笑)

テーマ:実用・役に立つ話 - ジャンル:趣味・実用

No.241「設計料の設定と支払いタイミング」

設計料って気になりますよね。
材料代でもないし、施工作業費でもないしただの紙。
でもその紙に描いた図面によってコストダウンがはかれたり
明日への鋭気がモリモリと沸いてくる空間が造れるのです。

美味しい料理にはレシピが必要なように、、、

不動産やハウスメーカーのチラシには「坪~万円より」と書いてあります。
それらの間取りや仕様はパターン化されているので営業マンでも簡単に
見積もりが出せます。
しかし、設計事務所のそれは全てカスタムメイドになるので間取りが決定して
設計図が全て書きあがってはじめて施工者に見積もりを依頼することになります。
見積もりが出来たからといって希望の金額になるとは限りません。
夢や希望がびっしり詰まっているからどうしてもオーバーになります。

再度、夢の優先順位を皆さんと一緒に考えて「気持ち」をそのままに、上手に
コストダウンをして素敵な住まいを完成させるのです。

設計事務所に設計を依頼するときにはまず「設計業務委託契約」を結びます。
その書類の中には設計料が記載されることになるのですが
設計料は建物建築費を元にして料率が決められます。
料率は設計事務所によってまちまちですが10~13%前後です。

先に述べさせて頂いたように実際に建築費が判明するのはずっと後。
なので設計契約時には暫定の建築費を定めてスタートして最後の支払い時に
再清算して帳尻を合せます。

暫定設計料が決まったら支払いタイミングと支払い額です。
設計契約時に全体の10%
基本設計完了時に全体の20%
実施設計完了時に全体の40%
上棟時に全体の15%
建物引渡し時に全体の15%

基本設計とは1/100で描く平面図や立面図で間取りの決定と簡単なプロポーション
の決定までの作業をいいます。

実施設計とは1/50の平面詳細図、展開図、設備図、1/100の配置図、仕様書、他
一般に設計図と呼ばれるものでその図面を元に見積もりや現場での打合せ、
建築確認申請などが行なわれる重要な図面のことをいいます。

上棟とは「建て前」というように一日で骨組みを屋根まで済ませてしまう日をいいます。
建物引渡しとは建物が完成して引き渡される日をいいます。

例えば「3000万円の建物を目指して頑張ろう」といった場合、
設計料10%であれば暫定設計料は300万円になります。
設計契約時の支払いが30万円
基本設計完了時金が60万円
実施設計完了時金が120万円
上棟時金が45万円
建物引渡し時に45万円
となるわけですが
「3000万円を目指していたがやっぱりもう一部屋欲しい」
などとなった場合、見積もりがアップしてしまいます。
したがって実施設計完了後、見積調整し、最終的に
建築費が3200万円になったときには設計料も320万円になるので
当初との差額の20万円となります。
建物引渡し時の45万円+20万円=65万円とさせていただき帳尻を
合せさせていただきます。

設計料をクリアにして楽しい設計の話しをどんどん進めましょう!

No.240「建築費の支払いタイミング」

設計を進める上で建築費の支払いタイミングについてよく聞かれます。
土地や建物は高額です。
現金で全て賄うのはなかなか難しい面もあります。
そこで土地や建物を担保に銀行ローンを組むことになります。
銀行はお金を貸す代わりに土地や建物に抵当権を設定して
万が一に備えます。
本来、建物が完成して登記簿謄本の抵当権欄に銀行名が書かれてはじめて
全額お金を貸してくれるのが基本ですが
個人の信用、勤めている会社の信用、勤続年数、年収などによって
建築中でもお金を貸してくれます。
しかし、その場合は多少の金利負担が発生します。

その金額がなるべく少額になるようにする為には建築費の支払いタイミングと
上手に合せることが懸命です。

さて、その支払いタイミングと支払額の代表例です。
1 建物請負契約時に約100万円
着工時に残金の1/4程度
上棟時に残金の1/4程度
木工事完了時に残金の1/4程度
竣工時に残金の1/4程度

建物請負契約時とは建設会社との契約日をいいます。
着工時とは基礎工事など現地で工事を始める日をいいます。
上棟時とは「建て前」というように一日で骨組みを屋根まで済ませてしまう日をいいます。
木工時完了時とは大工さんの工事が終わった日をいいます。
竣工時とは建物が完成して引き渡される日をいいます。

木造2階建てで115平米(約35坪)程度の住宅の建築期間は着工時から4ヶ月から5ヶ月です。
着工時を除いた残りの3回を工程から等分したのが支払いタイミングになります。
この5回の支払いタイミングと支払額も個人の信用や建築費などで多少条件を変えることも出来ます。
設計者や施工者と協議して理想的な配分を研究しましょう。

No.227「税金の不思議」

税金について調べ物をしていた際に目に付いた点がありました。
その項目を読んで「ホ~ッ」と感心してしまった?ものをいくつか
ご紹介したいとおもいます。

「不動産取得税」
土地建物といった不動産を取得すると
税金を負担する経済力があるとみなされるので税金を負担してもらおう
といった主旨のものです。

不動産取得税は取得された不動産が所在する都道府県が課税します。
普通徴収なのでハガキなどが届いて納付する方法がとられます。
不動産取得税といえは土地や家屋などが課税されますが
増築に対してもしっかり調査して課税されます。

新築住宅、中古住宅については特例があります。
以下のHPをご参考にされてください。

http://www.ojire.co.jp/tax/7-2-1.htm

一方、取得税が非課税扱いとなるものがあります。
・相続による取得や法人の合併による取得
・国、都道府県、市町村、東京23区などによる不動産の取得
・日本放送協会、宗教法人、学校法人、公社、公団等が
直接その事業の用に供するための取得です。

日本放送協会とはご存知NHK。
こんなところまで優遇されているとはアッパレといったところでしょうか。
そして非課税のチャンピオン宗教法人。
公社、公団も名前を連ねております。
これからは民営化で税金が増えて日本も復活ですね!!

つぎは「固定資産税」
固定資産税とは、土地、建物や工場の機械などの固定資産にかかる税金です。
固定資産を持っている人はお金持ちという観点から持っている資産に応じて
税金を負担してもらおうという主旨のものです。

固定資産税は固定資産の所在する市町村が課税します。
普通徴収なのでハガキなどが届いて納付する方法がとられます。
3年に一度基準価格を決め以後3年間据え置かれます。
新築住宅に一定期間の控除があり、築後3年間は固定資産税額の1/2
に減額されます。
堅牢に造る中高層耐火建築住宅(地上階数3以上)は築後5年間
固定資産税額の1/2が減額されます。

一方、固定資産税が非課税扱いとなるのは
・国、都道府県、市町村、東京23区が所有している固定資産
・国等が公用または公共の用に供する固定資産
・学校法人、公社、公団等が本来の事業に供する固定資産です。

国等が、、、と言うのは皇居や御用邸の類なのでしょうか。
固定資産税は毎年徴収される言わば国の不労所得ですね。
羨ましい。

最後は「登録免許税」
登録免許税は不動産の登記や会社の登記などに関して課税される
税金です。
課税主体は国となります。
住宅の場合は「この土地、建物の持ち主は私ですよ」というものを
世間に知らしめる為の証拠のようなものが登記といったところでしょうか。
住宅の場合の登記には「この土地に家が建ちました」といった権利が
ない状態の「表示登記」と
「この家は私のものだ」といった「保存登記」があります。
家を建てたらいきなり「保存登記」ではなく「表示登記」をしてから
「保存登記」という順番になります。
説明が長くなりましたが「登録免許税」は「保存登記」になどに課せられる
性質のものです。(課税対象は他にもあります。)

税率の控除は個人住宅にもありますが
なんといっても非課税扱い枠が気になります。
国、地方公共団体、特定の公共法人(都市基盤整備公団、住宅金融公庫など)
特定の公益法人(学校法人、宗教法人、社会福祉法人など)が自己の為に
受ける登記は非課税です。
人の世を説く立場の方に一度伺ってみたいものです。

普段何気なく払っている税金においても注視してゆきたいものです。

No.140「施工業者への支払い」

設計を進めてから施工業者に見積りをとります。
金額の調整をした後にお客さまと施工業者との契約を行いますが
施工業者との支払い条件や支払いタイミングはどうなっているのでしょうか。

施工業者は家を建てるためにまず職人さん達の手配をします。
仮設の電気や水道から始まり基礎屋さんが基礎部分の穴を掘ったり固めたり。
職人さんは自分の範疇の仕事が終われば施工業者に請求書を出します。
支払いは翌月以降になるのですがお金は自社のストックや銀行から借り入れて
賄っています。
いわゆる資金繰りです。
出来るだけお客様からのお金をそのまま職人さんの支払いに回したいのが
心情だと思いますがお客様にも都合があります。
その辺を程よく調整したのが以下の具合です。

1施工契約時
2着工時
3上棟時(着工からおよそ1ヶ月強後)
4木工事完了時(着工からおよそ3ヶ月後)
5建物引渡し時(着工からおよそ4.5ヶ月後)

1施工契約時に100~200万円位
2~5迄は残金を1/4ずつの支払いです。
契約時、着工時までは自己資金で支払い残りを銀行ローンなどの場合は
上棟時に合わせて融資実効にする必要があります。
全額融資か半分融資かによって翌月からの支払いの負担が違ってきます。
出来るだけ小出しに融資を受けたほうがお徳だと思います。
詳しくは銀行でお聞きください。
施工者側の資金面耐力がある場合、この支払いタイミングや
支払い金額の増減も相談に乗ってくれることもあります。
この点も施工者選びのポイントの一つです。
銀行ローンの場合建物引渡し時の融資実行は建物に
抵当権をつけた後になります。
抵当権は保存登記をしないと載りません。
建築中に保存登記を進めても引渡し時までには間に合わないため
お客さまは銀行から金利を払って引渡し時にお金を間に合わせる
ことになります。
いわゆる「つなぎ融資」です。

無借金経営の施工者ですと交渉次第では引渡し後でも支払いを
待ってくれる場合もあります。